Winkelleegstand – de stand van zaken (3)

Het landelijk leegstandpercentage in retail is de afgelopen jaren gestegen naar gemiddeld ca. 7,8 %. Ook in Stichtse Vecht is winkelleegstand een probleem. Hoe kon dit probleem ontstaan? OSV-bestuurslid Willem J.R. Sorel schrijft er een drieluik over. Deel 1 en 2 verschenen in juni op deze site. Vandaag het derde en laatste deel: oplossingen voor Stichtse Vecht.

De afgelopen jaren zijn diverse pogingen ondernomen om verschillende partijen om de tafel te krijgen. Dat was een moeizaam proces, dat vaak bleef steken in aardig naar elkaar kijken en praten. Op het moment dat de handjes moesten wapperen, gebeurde er niet veel en werden er vooral stokpaardjes bereden. Maar samenwerken betekent concessies doen.

De stokpaardjes van de verschillende partijen

Bij het oplossen van de winkelleegstand draait het vooral om huurders/gebruikers, vastgoedeigenaren en de lokale overheid. Regelmatig terugkerende stokpaardjes en standpunten van deze drie partijen:

  • Blijven wijzen en roepen dat de eigenaar nooit iets doet en alleen maar de maandelijkse huur incasseert.
  • Een pand jaren leeg laten staan omdat de gevraagde huur niet wordt betaald en huurcontacten waar mogelijk niet willen aanpassen.
  • Afstand houden en roepen dat iets een zaak is van private marktpartijen.

Stokpaardjes berijden helpt niet. Wat dan wel?

Voor de drie partijen is nu van belang: ga om de tafel zitten en maak een plan van aanpak. Aandachtspunten hierbij zijn:

  1. Houd rekening met specifieke kenmerken

Binnen de kernwinkelvoorzieningen van elk dorp zijn specifieke kenmerken die een andere aanpak vergen – vaak door historie ontstaan. Dat geldt dus ook voor Breukelen, Maarssen, Kockengen, Loenen enzovoort. Voor onze gemeente Stichtse Vecht is het van cruciaal belang een basispakket aan branches te behouden. We praten dan in elk geval over de dagelijkse levensbehoeften. Voor elke kern binnen onze gemeente varieert deze behoefte en mogelijkheid.

  1. Wees flexibel en maak gebruik van de mogelijkheden

De aantrekkingskracht van de diverse winkelgebieden voor bezoekers van buiten onze gemeente heeft grote potentie. Vooral ‘s zomers, als er veel toeristen zijn in Stichtse Vecht. De Vecht als parel binnen onze gemeente is een natuurlijke binding die onvoldoende wordt uitgenut. Openingstijden zullen aangepast moeten worden naar het seizoen, activiteiten zullen grensoverschrijdend en professioneel georganiseerd moeten worden (denk aan festivals!). Vanuit de gemeente zou de toeristenbranche ondersteuning moeten krijgen waar mogelijk, initiatieven van lokale partijen zouden na toetsing op haalbaarheid gesteund moeten worden. Ook zouden samenwerkingsverbanden onderling vanzelfsprekend moeten zijn.

Een goed voorbeeld op dit moment is het project ‘De Nieuwe Winkelstraat’ in Maarssen. De overkoepelende werkgroep heeft een stuurgroep geformeerd met plaatselijke belanghebbenden uit alle partijen, ondersteund door de gemeente en de Rabobank.

  1. Maak een dynamisch winkelplan

Doorgaan zoals het was kan niet meer. Zorg voor passie en ontwikkel met elkaar een dynamisch winkelplan. Dit kan voor de diverse winkelgebieden anders zijn. De uitkomst en redding kan zijn om te denken in concepten en te kijk naar wat we hebben: de Vecht, een fietsrijke omgeving, enzovoort. Kortom: bied de juiste mix en faciliteiten, waardoor de consument zegt: ‘daar wil ik naar toe!’

Wat zijn jouw ervaringen met winkelleegstand in Stichtse Vecht? Heb jij oplossingen? We horen graag jouw reactie!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Winkelleegstand – de stand van zaken (2)

Het landelijk leegstandpercentage in retail is de afgelopen jaren gestegen naar gemiddeld ca. 7,8 %. Ook in Stichtse Vecht is winkelleegstand een probleem. Hoe kon dit probleem ontstaan? OSV-bestuurslid Willem J.R. Sorel schrijft er een drieluik over. Vandaag deel 2: enkele oplossingsrichtingen.

 

In de winkel

  • Zorg dat je onderscheidend bent en kijk: wie is en wat wil de consument.
  • Innoveer om een goede marktpositie te krijgen. Zorg voor marktconforme producten, voeg nieuwe diensten toe en verander eventueel je businessmodel.
  • Kijk hoe je concurrenten het doen en ga luisteren/kijken bij collega’s. Bezoek nieuwe winkels en concepten.
  • Accepteer in de winkel niet meer dat de middelmaat standaard is. Ondernemen is in deze tijd topsport. Lever dus een topinspanning! Helaas wordt nog teveel geëxploiteerd op de oude leest. ‘We hebben het altijd zo gedaan, dus… ook morgen!’

Huurder en verhuurder

Huurders vinden dat de verhuurders star zijn in het vasthouden van de overeengekomen huur- en lopende ROZ-huurcontracten. Gezien de lange periode van ruim 8 jaar waarin we nu verkeren, heeft elke huurder al een expiratieonderhandeling (1 x per 5 jaar) meegemaakt. De oplossing voor de huurder wordt niet altijd gehonoreerd. Een huurkorting voor een bepaalde tijd is vaak het maximale wat haalbaar is. Maar voor de verhuurder/eigenaar is leegstand ook een groot probleem. Het verlagen van de huur over een langere periode heeft voor de verhuurder grote consequenties voor zijn solvabiliteit. Een ogenschijnlijk eenvoudige oplossing is een boekhoudkundige maatregel, dus afboeken op de waarde van het vastgoed. Dit brengt echter het rendement en de solvabiliteit van zijn bedrijf in gevaar.

De rol van de overheid

Voor- en tegenstanders lijken toch meer en meer tot elkaar te komen. Een oplossing is uiteraard gewenst, omdat de leegstand steeds meer toeneemt.

De nieuwste ontwikkelingen zijn dat de nationale en provinciale overheden zich gaan bemoeien met het aanpassen van hun beleid. Opmerkelijk is de golf van faillissementen die de laatste zes maanden heeft plaatsgevonden, met veel leegstand tot gevolg. V&D is hier uiteraard het grootste voorbeeld van.

Minister Kamp heeft daarom maatregelen genomen om de leegstand en andere bijkomende negatieven aspecten een halt toe te roepen. De laatste weken hebben 53 gemeenten een retailovereenkomst met minister Kamp ondertekend. Overleg tussen verhuurders en overheid wordt aangescherpt. Een team onder leiding van Marijke van Hees (ex-partijvoorzitter PvdA) gaat gemeenten en provincies helpen om het winkeloppervlak terug te brengen. Diverse scenario’s en mogelijkheden passeren de revue:

  • versnellen van bestemmingmutaties op de winkelpanden;
  • creëren van bijvoorbeeld nieuwe diensten en ambachten in voorheen winkelpanden;
  • geen bouwvergunning verlenen voor nieuwbouw van winkels en winkelcentra;
  • sloop van solitaire winkelpanden en verouderde winkelstrips op aanlooplocaties.

Verder zouden gemeentes de vergunningprocedures, op alle gebied waar mogelijk, moeten verkorten. Andere adviezen aan gemeenten zijn: wensen van ondernemers meer faciliteren, een retaildeskundige of vaste contactpersoon aanstellen, de bereikbaarheid en communicatie optimaliseren en overleg initiëren tussen eigenaren van vastgoed en huurders.

De overheid heeft zich in deze problematiek helaas lange tijd afzijdig gehouden.  Hopelijk leveren deze nieuwe initiatieven door gezamenlijke inspanning van de overheden resultaat op. Hoe gaan we hiermee aan de slag in Stichtse Vecht? Je leest het in blog 3!

 

 

Winkelleegstand – de stand van zaken (1)

AAEAAQAAAAAAAAfeAAAAJDkwMjE0ZWE1LTgxYTgtNGY1My04MzRlLTZkYjI1ZWE2NTFhZQ

Het landelijk leegstandpercentage in retail is de afgelopen jaren gestegen naar gemiddeld ca. 7,8 %. Ook in Stichtse Vecht is winkelleegstand een probleem. Hoe kon dit probleem ontstaan? OSV-bestuurslid Willem J.R. Sorel schrijft er een drieluik over.

Vandaag deel 1. Binnenkort in deel 2 en 3 schetst Willem enkele oplossingsrichtingen.

Allereerst de cijfers.

Het landelijk leegstandpercentage is ongeveer 7,8 %. In Stichtse Vecht is dit momenteel 8,7%. Daarbij is opvallend dat de aanvangs- en de frictieleegstand (leegstand van langer dan een jaar) onevenredig is toegenomen. Ook wordt bij nieuwbouw ca. 25% van de winkels onverhuurd opgeleverd. De grootste leegstand vinden we in Flevoland, Midden en Zuid-Limburg, Drente, delen van Overijssel, Oost-Groningen, Kop van Noord-Holland en in veel kleine en middelgrote steden van ca. 26%. Het leegstandpercentage in de grote steden is klein. In de binnenstad op A-1 en A-2 locaties is dit percentage 0,2 %. Het is duidelijk dat het een complexe materie is en er diverse oorzaken zijn. Hieronder ga ik op deze oorzaken in.

Een stukje historie …

Na de Tweede Wereldoorlog hebben we een constante groei meegemaakt met tussentijds een enkele stagnatie. Denk aan de oliecrisis in de jaren 70 en de huizencrisis in de jaren 80.

Het is natuurlijk heel makkelijk om als ondernemer weg te kijken en de schuld van de ontstane situatie bij anderen te leggen. Maar er speelt meer. En daarbij is een positieve en actieve houding nodig. Het komt nu echt aan op ondernemen.

Oorzaak en gevolg

Vanaf augustus/ september 2008, de aanvang van de bankencrisis, bevindt de retailmarkt zich net als andere onderdelen van onze economie in zwaar weer. Enkele redenen zijn: economische recessie, internet aankopen, vergrijzing, negatief consumentenvertrouwen, grote reorganisaties bij veel bedrijven en diensten, gevolg ontslag en werkloosheid, teveel Winkel Vloer Oppervlakte (W.V.O.).

Koopgewoontes zijn sterk veranderd en de klant komt niet automatisch meer binnen. De vanzelfsprekendheid over de omzet bestaat niet meer.

De consument is, mede door internet, goed geïnformeerd en slikt niet alles voor zoete koek. Men dient de consument goed te adviseren, actief en creatief te benaderen. Samengevat: er is passie nodig. Veel meer dan de middelmaat.

De teruglopende interesse van de klant heeft grote gevolgen en financiële consequenties, bijvoorbeeld voor de oudedagvoorziening van de winkelier. Het niet tijdig bijsturen waarbij de solvabiliteit onder druk komt heeft direct gevolgen voor de verkoopbaarheid van de winkel en/of vastgoed met leegstand tot gevolg.

Wat te doen?

Op dit moment is in Maarssen een pilot gestart in samenwerking met de landelijke organisatie ‘de Nieuwe Winkelstraat’, de gemeente, Rabobank en OSV. Gezamenlijk nemen we met name de leegstand in Maarssen-Dorp onder de loep, om na inventarisatie en gesprekken met alle betrokkenen tot eventuele oplossingen te komen.

Wat voor oplossingen zijn er zoal? In mijn volgende blog ga ik daarop in!